以案释法 | 开发商承诺免物业费，对物业公司是否有效？
生活中，一些房地产销售人员在销售房子时，为了达成交易，可能会承诺给业主减免物业费，业主常常误认为物业公司与开发商是同一家公司，轻易相信开发商的承诺。那么这种情形，开发商的承诺对物业公司是否有效，我们来听听法官怎么说？生活中，一些房地产销售人员在销售房子时，为了达成交易，可能会承诺给业主减免物业费，业主常常误认为物业公司与开发商是同一家公司，轻易相信开发商的承诺。那么这种情形，开发商的承诺对物业公司是否有效，我们来听听法官怎么说？
案情介绍
2021年12月，曾某与某物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，该物业公司为曾某所在小区提供物业服务，曾某应按约定向物业公司支付相应的物业费，合同签订后，该物业公司一直在为小区提供物业服务，但曾某在入住小区后一直未向物业公司支付物业费。物业公司曾多次向曾某催讨未果，故诉至天门法院，请求曾某支付2022年至2024年三个年度物业费共计3931元。
庭审时，曾某辩称，不是故意拖欠物业费，自己在买房时开发商承诺免除两年物业费，物业公司不兑现。
庭审时，曾某辩称，不是故意拖欠物业费，自己在买房时开发商承诺免除两年物业费，物业公司不兑现。
法院审理
天门法院认为，曾某与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。物业公司提供了物业服务，履行了自己的义务，曾某作为业主应该按照协议约定按时交纳物业费。开发商与物业公司是两个不同的民事主体，曾某主张开发商承诺给其免除物业费，系曾某与开发商约定事宜，对物业公司不具有约束力，曾某可另行向开发商主张权利。最终，天门法院判决曾某向物业公司支付物业费3931元。
法官提醒
我国民法典第四百六十五条第二款规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，该条款为“合同相对性”原则。具体到本案中，开发商与物业公司是两个完全独立的民事主体，对外独立承担责任，开发商无权代表物业公司作出减免物业费的承诺，开发商作出的承诺仅仅是与业主之间达成的协议，对物业公司不具有约束力，业主可向开发商主张权利。生活中，业主在购买商品房时，如遇到开发商承诺减免物业费，可要求开发商出具书面承诺并加盖公章，避免出现口头承诺，必要时与开发商、物业公司签订三方协议。
法条链接
第四百六十五条
依法成立的合同受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第九百四十四条
业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
来源：湖北省天门市人民法院、竟陵法庭
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