前段时间看到了两份数据，都是关于开发商的，今年的处境确实不太妙。
一份是开发商破产清算的数量。
据长江商报报道，截至7月24日，今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比2018年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。
据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到五年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。
另一份是关于房企业绩的问题。
中证报近日报道称，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年业绩预告或业绩快报。其中，23家房企上半年业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增。目前，万科、保利等龙头房企均未披露上半年业绩情况。
什么概念呢？已经公布业绩的40多家开发商，有一半都是亏损的，剩下的一半里，有扭亏为盈的，也有微增的，成色也都不太好。
这两份数据之所以让我惊讶，皆因为跟今年的楼市气氛形成了鲜明的对比。
要知道，在上半年，一片火热的“小阳春”呼声下，地王、抢房、排队、炒房已经司空见怪，没想到房企非但不赚钱，反而还亏钱到这种程度。
再来看看70城房价指数的表现，因为现在是8月上旬，7月份的数据还没公布，参考6月份的数据，新建商品住宅销售价格指数同比升10.7%，连涨45个月，环比上涨0.6%，连涨50个月，共有63个城市上涨（5月为37个）。二手住宅销售价格指数中，仅上海、广州同比呈下跌趋势，其余均处于上涨。
说实话，这两个现象有点矛盾，明明房价势如破竹，开发商却落得“一身伤痕”，让人迷惑不解的是，现在的房价，究竟算是“高估”还是“低估”？
笔者觉得，这个问题应该从以下三个方面分析。
第一，与部分城市房价倒挂有关。
最近几年，不少城市都出现了奇特的房价“倒挂”现象，即二手房越来越贵，无人问津，有价无市，新房市场却异常火爆，售楼部门庭若市，排队抢房的购房者不在少数。
究其原因，与“限价”有很大关系，买新房要备案，要网签，限制其销售价格，是最直截了当的办法，但二手房市场不一样，虽然也有限售、限售措施，但一定程度上反应了市场的真实成交情绪。
长此以往，表面上新房价格在上涨，实际上对比开发商的拿地价格，“面包价”与“面粉价”相差无几，房企自然赚不到钱，此时的房价当然是“低估”的。
反过来说，二手房价高高在上，老破小又有学区房、地铁房、商圈地段的加持，炒作气氛太浓，房价自然是“高估”的。
第二，与城市之间的分化有关。
数据显示，2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。
根据澎湃新闻此前的统计，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。
换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。
通过以上的对比，足以看出各城市之间的巨大差异，如果说以前的房价是普涨普跌，那现在的楼市则出现了极大的分化，对于城市群核心区域，人口流入密集的城市，房价依然“低估”，房企赚钱效应也很明显。
对于那些房价纷纷破万的小县城和地市们来说，人口常年流出，开发商拿地的步伐还在加快，接盘的购房者少了，房企亏钱就在情理之中，房价当然就是“高估”的。
第三，与人口结构有关。
决定房地产市场涨跌的，永远是人口结构，有句话说得好，楼市短期看金融，中期看供需，长期看人口，我国劳动力人口在2013年达到顶峰的10.06亿，也正是在2013年，城镇每千人房地产新开工套数达到了峰值，随后便一路下行。
此外，近年来结婚率继续下滑，2015年中国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人，专家预计，1996-2013年之间出生的人口，因为存在高达1:1.2的性别比，会有大量“光棍儿”出现。
在劳动力数量减少、老龄化加速、结婚率下降的趋势下，房企赚钱的难度自然会成倍增加，因为没那么多的婚房、改善房的需求了，此时的房价，即便上涨的再快，从长期来看也是“高估”的。
针对这个问题，社科院智囊用“三句话”点出了趋势。
8月12日，中国社会科学院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出，未来十年，在人口因素（老龄化日益严重，出生率一路下行）、社会因素（结婚率持续走低）以及政策因素（棚改、限购等政策趋严趋稳）的三重压力下，我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期，即使按照最乐观的方式估计，未来的房地产总需求仅可能出现小幅上涨。
大家注意这三句话的要点，分别是：三重压力（人口、社会、政策），房地产需求趋于稳定，最乐观的情况仅仅是微涨。
这三句话，基本上涵盖了未来楼市的方方面面，房价上涨的压力日益凸显，无论是老龄化加速、结婚率下降还是棚改动力消失，都制约了房价进一步上行的空间。
由此带来的影响也很显著，买房的需求减少了，楼市的供应量自然会变得平稳，不会像以前那样动不动就高周转扩张，退一步说，即便不考虑这三重压力，房价充其量也只是微涨罢了。
对于“不涨就是跌”的房地产市场来说，无异于宣告了“赚快钱”方式的终结，同时也意味着当前房价是存在一定程度“高估”的。
赞过的人