2019-11-29 07:45
2019年，中国房地产行业面临的局势，前所未有的复杂。
今日（11月28日），社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，根据监测模型及专家评价，提出了2020年参考性预警预报。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：
深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；
房价可能一般性下跌的预警城市有：
北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。
从报告可以看出，社科院对2020年中国房价持审慎态度，认为重点城市住房市场总体将继续“先抑后稳”。
而，值得注意的是，2019年10月份，中国楼市数据显示，一半城市的二手房房价跌了！
据国家统计局披露数据显示，2019年10月份，纳入统计的70个大中城市中，有35个城市二手房环比下跌，占比一半；4个城市价格持平，上涨城市仅为31城。
2019年，谁在上涨？谁在下跌？
2019年以来，中国房地产调控的复杂程度，前所未有。据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。
因此，便会导致重点城市的新房成交价格，会受到限价、限制网签、成交结构的影响，存在一定失真。
因此，相比而言，二手房的价格或许更能反应中国房价的现状。
据国家统计局数据显示，2019年10月份，全国共有35城市的二手房房价环比下跌。其中，既有一线城市，也有二线省会，更不乏三四线城市。
值得一提的是，一线城市里，北上广的二手房房价均环比出现下跌，只有深圳例外。
另外，对比2018年同期数据，更有13个城市的房价已经跌回到一年前。
2019年10月以来，中国房价下跌，或许不再是“狼来了”。
另外，由二手房房价下跌传出的信号，开始动摇业主的卖房信心。众所周知，二手房挂牌均价，一定程度反映了业主对后市房价的信心。
而，据贝壳研究院的数据显示，二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年，25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。
具体来看，过去一年，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从2018年11月的26713元跌至最新的22203元，跌幅超20%居首；广州位居次席，从37397元跌至31910元，跌幅超17%；郑州位居第三位，从16861元跌至14965元，跌幅超12%。
其中，深圳的二手房挂牌均价是一线城市中唯一上涨的，由61024元上涨至最新的62639元，涨幅近3%。
另外，宁波涨幅最大，由20181元涨至22547元，涨幅超过10%。
但需要指出的是，挂牌价更多可能是反应卖房者的未来房价信心与试探，并不等同于成交价。
央行重磅报告：个人房贷超258000亿元
众所周知，中国房价长达20年的大牛市，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外，全民“加杠杆”买房的推动作用，同样举足轻重。
11月25日，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，披露了中国住户部门最新的负债情况。据报告显示，截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。
据报告数据显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年末继续上升3.4%。
那么问题来了，60.4%的杠杆率高不高呢？
对比国际水平，中国的居民杠杆率虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平（59.7%），且远远高过其他新兴经济体。而且，美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降，我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。
观察这一数据近10年以来的变化，2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%，如今已经攀升到60.4%的新高。这十年间，居民杠杆率上升了3倍有余，居民“加杠杆”的速度远超发达国家，这也正是过去十年房价大牛市的推动力之一。
根据央行报告，2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：
浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。
与国际相比，浙江、上海、北京的居民杆杆率，均已超过发达国家。
而具体到城市，据国家金融与发展实验室此前发布的“季报宏观杠杆率报告”显示，在统计的34个城市中，截至2018年末，居民杠杆率高于80%的城市有5个，分别为：
杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。
比较杭州、厦门、温州、海口、深圳的房价表现，也侧面印证了居民杠杆率与房地产之间的关系。
居民收入，还债压力几何？
那么，抛开未来经济增长、城镇化等因素，当前中国居民“加杠杆”的空间还有多少呢？
回答这个问题的关键点在于，当前，中国居民的可支配收入能否覆盖现有债务？
据央行披露的《中国金融稳定报告（2019）》显示，截止到2018年末，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。
意味着，全国居民一整年的收入才能还清债务。
若以年收入维度划分，低收入家庭的债务压力已经逼近极限。据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比高达285.9%。
报告进一步显示，年收入低于6万元的家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元。
而，年收入高于36万元的平均债务收入比为89%，贷款压力尚且较轻，偿还债务能力较强。
值得一提的是，居民杠杆率迅速攀升、家庭债务不断增加，个人住房按揭贷款的大幅增长可谓功不可没。
截止到2018年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。可见，家庭债务中，房贷占据了绝对的大头。
中国社科院经济研究所刘磊表示，短期内，过高的居民杠杆率可以对经济增长产生促进作用，但中长期来看，将对居民消费产生挤出效应，进而对经济增长的速度与质量都会有所抑制。
房价下跌，不可承受之重
当房价不断上涨的过程中，个人住房贷款对于银行而言是非常优质的信贷资产，杠杆率会随着房价上涨，而下降。
但如果一旦房价下跌，且跌幅过大，杠杆率偏高的个人、企业、银行，将面临巨大的风险。
以温州为例，其拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，2010年后房价飙升，2011年超过3万元/平米，接近一线城市房价水平。
个人、企业纷纷高杠杄加入炒房大军。
2011年，中国货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退，出口压力巨大，给温州民营经济带来了沉重的打击。
当地居民、企业收入锐减，更有部分个人、企业遭遇资金链断裂而无法偿还贷款，银行只好处置拍卖作为抵押的房屋，进而导致房价一年内下跌 20%，此后连续十几个月持续下跌，温州银行业也一度陷入困境。
当然，这仅仅是个别地区的特例，而非全国性的问题，但对当下的房价或许有一定的借鉴意义。
因此，有业内人士预测，未来的楼市调控可能不会再“一刀切”，或许不会继续全面收紧，而是将进入“一城一策”的节奏，把握“区间管理”的稳控节奏，让房价在有限的箱体里进行上下浮动。
