【天门房产分析之小区篇】

2022-06-19 发表于天门聚焦阅读 1.1万回复 10

匿名

上篇帖子从三个维度分析研判如何选择户型，有网友留言评论指出地段更重要。由于天门属于八线小城，个人认为投资房产意义不大，相对而言，居住者与房屋朝夕相处，户型好坏对幸福感影响极大，这也是我开篇就谈户型的首要原因。

废话不多说，这篇谈怎么选择一个满意的小区。

一、从开发商实力出发

1、网上搜索开发商是否暴雷...在如今恒D、融C、富L、花样L、绿D等全国性房企普遍暴雷的情况下，天门一众本土开发商日子也不好过，选择有实力的开发商至关重要，毕竟没房子一切都是空谈；
2、已建工程质量。开发商之前建设的工程质量是判断在建工程质量的重要参考依据。之前建设的工程质量的品质越高，那么也有理由相信在建的商品房社区也优质。

二、从楼盘数据上判断

1、容积率
容积率是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率，又称建筑面积、毛密度，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率越大，对于消费者来说，资源紧缺，居住舒适度低；对于开发企业来说，可出租或出售的住宅越多，单位建筑面积土地成本低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过3.0、洋房应不超过2.0、别墅不应超过1.0。

2、绿地率。
绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率。各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。一个良好的居住社区，绿地率不应低于30%。

3、建筑密度。
建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比率。建筑密度是反映环境质量的一个重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定空地和绿地。对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。一个良好的居住社区，建筑密度不应高于30%。

4、楼间距。楼间距是指两相楼房之间外墙面的距离。楼间距分为两类：前后间距和左右间距。房屋前后间距：两楼间距不小于前楼高度的1.2倍。例如一栋楼房有18层，层高3米，那么这栋楼高就是54米，两楼之间的间距至少应为54×1.2=64.8米。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。一个良好的居住社区，楼间距应高于最低要求。这也是为何湖景房公园边楼盘价格高的原因之一，因为无遮挡，视野开阔！

5、梯户比。梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2∶4。通常来说梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，户越少越好。例如，一梯两户与两梯四户是两种不同的概念，一梯两户能户户通透，但两梯四户的房子，可能只有边套可以做到南北通透，当然现在也有连廊式设计的了。

6、车位比。
居民汽车停车率是指居住区内居民车的停车数量与居住户数的比率，对于当前汽车走进千家万户的情形，一个优质小区的停车位配比需要达到1:0.8，才能保证车位的充足。

三、小区内部细节

1、公区道路。
细节决定一切，最不起眼的公区道路就可看出一个小区品质高低，这与高端商场的卫生间不仅拼颜值更有内在温度同理。我认为公区路面是最能体现小区品质的因素之一，一是看路面的材质；二是看施工工艺。好的材质，地砖大小要适中、颜色要统一、要有良好的弹性韧性、同时要兼顾透水性和透气性；施工工艺要做到严丝合缝，要注意缝隙等细节处理。

2、人车分流。
天门很多小区在规划时居然没设计人车分流！这点孰不可忍！人车分流关乎小区居民安全，至关重要。

3、层高/净层高
有些开发商为了能多卖房，100m高的楼可以设计34F，层高2.9m，虽然与常规3.0m层高只差10cm，但光线观感差别较大，买房层高最好3.0m，净层高2.85m以上。

4、配套及物业
据研究表面，小区最适宜由8栋-12栋楼组成，楼栋太少内部绿化少配套一般，楼栋过多，人员流动大，物业管理难度大。楼层架空，多了休息活动区域，幸福感更高；用心的开发商，不仅关注表面，同时也会注重人文景观，精心设置水景、雕塑、灯光等，让居住在这儿的人，身心愉悦；物业的好坏作用更大...君不见上kun北湖四季小区违建，物业装聋作哑为虎作伥...广大小区居民有幸福感可言？

四、小区外部环境

1、远离不利因素，比如垃圾站（气味）、主干道（车辆噪音）、化工厂（气味）等；
2、尽可能靠近公园，空气新鲜，有利于早晚散步遛弯，天门公园众多，这点给各职能部门点赞