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16、买来的住房面积缩水怎么办?
答:面积缩水是买房族经常遇到的问题,对于房屋“面积缩水”的问题,应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题做出了明确的规定:第一,误差率在3%以内的,当事人不能请求解除合同,但是对于缩水那部分的购房款,开发商应该返还。第二,误差率超过3%,买房人可以选择请求解除合同,或者不解除合同,但是要求开发商承担其他责任。

17、开发商逾期交房怎么办?
答:开发商应该按照约定的时间交付房屋,这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房,买受人可以根据不同情况,采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一,开发商不能按期交房,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人可以解除合同;第二,逾期交付,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人不解除合同,可以请求开发商承担违约责任;第三,逾期交付,经催告后开发商在合理期间内交付的,不能解除合同,但是可以请求承担违约责任。需要注意的是,买受人享有解除权的必须在法定期间内行使,不行使的,解除权就消灭。

18、房屋买卖合同签订后,因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?
答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
由此可见,在一般情况下,房屋损坏的风险,在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后,由买受人承担。此处所说的交付,是指房屋的转移占有,就是把房屋由出卖人手中,交到买受人手中,由买受人占有使用该房屋。

19、签订商品房预售合同,应具备哪些条件?
答:根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售,应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

20、出卖人未取得商品房预售许可证明,这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?
答:要签订商品房预售合同,开发商必须取得商品房预售许可证明,否则,该合同是无效的。当然,也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。 

21、房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案,一方当事人可以请求确认合同无效吗?
答:虽然法律要求签订商品房预售合同后,要进行登记备案,但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的,当事人要求确认合同无效,法院是不支持的,是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。 

22、房屋出现质量问题,任何时候都可以要求出卖人修复吗?
答:关于房屋的保修期,是比较复杂的,当事人为了维护自己的权益,除了依照法律的规定,还可以在合同中进行详细的约定,制定房屋的保修条款。所以,房屋出现质量问题,并不是任何时候都可以要求出卖人维修的,出卖人的保修期是有一定的期限的。 

23、房屋买卖双方签订合同后,出卖人与第三人恶意串通,又签订合同并交付使用,买受人可以请求确认第二个合同无效吗?
答:房屋买卖双方签订合同后,出卖人又与他人签订合同,并将房屋交付使用,买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通,那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。而实际生活中,如果第三人明知买卖双方的合同,还与出卖人签约,其实就是恶意。 

24、房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,开发商是否承担违约责任?
答:实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全,由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益,购房者在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,把时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。 

25、房屋买卖时,该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移?
答:我国《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条的规定,在房屋买卖时,该房屋所占范围的土地使用权也随之转移,这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后,买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续,之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件,到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记,土地管理部门核实以后,由同级人民政府更换土地使用权证书,至此,土地使用权随着房屋买卖发生变更。

26、房屋买卖双方已经办完过户手续,这时双方还能解除合同吗?
答:只要当事人双方协商好了,达成一致的意见,是可以解除合同的,即使房屋已经过户。 

27、房屋买卖合同签订后,一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效,能否成立?
答:对于房屋买卖双方当事人来说,双方只要签订了合同,是否到登记机关办理登记,不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款,否则,自合同成立时生效。所以,不能因未办理变更登记,而主张合同无效。
28、房屋买卖中,买受人迟延交付购房款,出卖人可否要求解除合同?
答:房屋的买受人迟延交付房款的,出卖人可以先予催告,要求其履行合同,支付购房款,如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付,那么,出卖人可以请求解除合同。此外,解除权有一定的行使期限。 

29、租赁房屋被卖,租房人有权继续居住吗?
答:我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见,租赁房屋被卖,租房人有权继续居住。

30、什么是房屋承租人的优先购买权?
答:房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限(最高人民法院《民法通则意见》规定应提前三个月通知)内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人没有通知承租人的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
房屋承租人优先购买必须符合两个条件:
第一,在房屋承租的场合,其他承租人没有这一权利;
第二,承租人开出的条件和其他人开出的条件相同。

石江超律师-北京仁人德赛(武汉)律师事务所
普法咨询热线:18202752411 (微信号同)
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买房是人生一大事,买房后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在买房签订买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。下面一起看看石江超律师整理的买房签合同注意事项。
签订空白条款需注意:

1、看是否有预售许可证
很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。
只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

2、看合同中的土地性质
现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。
在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

3、看清楚房屋用途
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。
关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

4、物业也不能忽视
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

5、车库和地下室或者阁楼的约定
在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

6、面积的约定
这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。
在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

7、贷款问题的约定
开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。
这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

8、逾期或者赔偿的问题
开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

9、交房的问题
合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。
必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

10、小区公共区域和公共部位的约定
小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题。
如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

11、对各类设施的约定
燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

12、双方协商解决的内容必须多研究
凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。

合同附件也要留意
商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
(1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。
(2)无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。
像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现,而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
(3)根据民事法律的“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。

13、房屋交付后,买受人发现房屋实际情况与销售广告不符,可以要求开发商承担违约责任吗?
答:对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺,如果其对订立合同定价有重大影响,那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。 

14、哪些房地产不能转让?
答:根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定,下列房地产,不得转让:
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

15、仅有房产证,但没有办理不动产登记,能取得房屋所有权吗?
答:不动产以登记的方式进行公示,只有进行登记才发生物权的效力,买受人才能获得不动产的所有权,登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作用,当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时,以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。当不出现纠纷的时候还好,但一旦出现关于房屋产权的纠纷,不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此,大家在买卖房屋时,一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。

石江超律师-北京仁人德赛(武汉)律师事务所
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随着二手房产市场交易增多,涉及该类房屋买卖的纠纷也日益凸显,很多民众在房屋买卖的交易过程中由于缺乏法律意识,甚至存在一些错误的认识,从而给自身带来不必要的损失。

2018年4月,昆山的吴女士在某中介的居间服务下与王先生签订了《房屋买卖居间协议》,该协议约定由王先生购买吴女士名下的房屋一套。协议同时约定,如果卖方未能履行上述条款,则应返还定金,同时向买方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额),并同意向中介支付居间费用即总房款的2%。随后,由于房价的不断上涨,吴女士不愿意再出售房屋,通过多次协商,与王先生解除了房屋买卖合同关系。但随后中介仍向吴女士索要中介费,吴女士则认为房屋买卖交易没有实际完成,因此不该承担这笔中介费。沟通无果后中介公司诉至法院,请求判令吴女士支付中介费65000元。

在法庭上,吴女士一直辩称,买卖双方并未签订正式的房屋买卖协议,且实际购房流程并未完成,因此不应支付相应费用。法院审理后认为,房屋买卖的双方签订的《房地产买卖居间协议》已具备合同的基本要件,该合同明确约定了房屋位置、房屋总价、交付时间以及过户时间,中介已成功促成了买卖双方的房屋买卖交易。本案中,房屋买卖双方在《房地产买卖居间协议》中约定的违约条款中明确,一旦合同无法履行,吴女士仍应向中介支付居间费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋买卖,中介已促成了合同的成立,有权要求吴女士支付相关居间费,但结合中介为吴女士提供的中介服务,并未全部完成看房、签署合同、过户、交房等完整的流程,故法院认定吴女士应付的居间费数额应核减为20000元。

律师说法:

   《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。只要促成买卖双方签订,无论最终是否成功交易房屋均需要支付相应中介费。只是依据中介服务程度不同可以与中介协商适当减少支付。

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