买房注意事项

商品房预售和现售的区别

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销售条件不同

商品房预售实行预售许可制度，相关法律法规对商品房预售条件、预售程序均有明确规定和限制，一般情况下，商品房项目投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上即可申请预售许可。

商品房现售则要求申请现售的商品房已经建成并且通过竣工验收，符合工程建设质量要求及房屋交付标准。

合同约定面积不同

对于购买现房的，合同面积与房屋实有面积应当一致。

对于购买期房的，由于在施工过程中，局部细节的调整导致公摊面积、套内面积变化，最终的房屋面积可能与合同约定面积不一致。购房人与开发企业应当在合同中约定面积误差处理方式。如果没有约定的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。

【《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比（增大或缩小）在3%以内的，据实结算。面积误差比（增大或缩小）超过3%的，买受人有权退房，房地产开发企业退已付房价款并支付利息。买受人不退房的，超过3%部分的房价款购房人不承担，但产权归买受人。面积缩小超过3%的部分，由开发企业将此部分房款双倍返还买受人。】

交房时间不同

商品房预售时房子尚未修建完成，而是在合同约定时间内建成后再交付；而商品房现售是销售现房，此时商品房已完成竣工验收手续，往往签约后即可交房。

商品房预售具有较强的国家干预性

鉴于商品房预售的特殊性，为保障预购人的合法权益，国家对商品房预售市场进行严格规范，既通过预售许可制度严格审查商品房预售的条件、资格以及程序，也要求预售合同必须办理登记备案手续，并对预售资金专款专用、专项监管作出了明确规定。对比商品房现售，商品房预售具有较强的国家干预性。

特别提醒

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（1）查看五证

购房者在签订合同前，应认真查验开发项目是否具备“五证”，即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《不动产权证》（《国有土地使用证》）和《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》是准予预售商品房的批准文件，未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。因此，对于未取得预售许可的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房，请勿购买，也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。

（2）慎交房款

购房时应注意将购房所有款项（首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）交存至商品房项目预售资金监管账户，交存银行及监管账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的预售资金监管银行及账号信息一致。

（3）及时备案

签订《商品房买卖合同》后，应要求开发企业及时办理商品房合同备案手续。商品房合同备案后，购房者可以随时查看楼盘的销售情况，提高销售活动的信息透明度，一定程度上避免了开发企业隐瞒销售数据、不履行认购协议、一房多卖等情况。

来源:天门住保公众号